🏠 Van gebakken peren tot zure druiven: hoe je als koper niet op de blaren hoeft te zitten

Achter de geur van vers geschilderde muren en het charmante karakter van een interbellum-beleggingspand kan een heleboel verzuim schuilgaan. Denk aan stedenbouwkundige aanvragen die nooit werden ingediend, maar die wél nodig zijn om het gebouw juridisch op te splitsen in het aantal woonentiteiten dat effectief verhuurd wordt. Of het ontbreken van een EPC per appartement. Zolang er geen controle is, lijkt er geen vuiltje aan de lucht.

Maar stel dat je na aankoop hoort dat de stad de opsplitsing — die al jaren officieus bestaat — niet erkent? Dan zit je als koper met de gebakken peren. En geloof me, die smaken bitter.

🧀 Geen kaas van gegeten?

Veel kopers hebben geen kaas gegeten van de juridische kant van vastgoed. Ze laten zich verleiden door de kers op de taart — een aantrekkelijke prijs, een mooie ligging, of het feit dat het pand al verhuurd is. Maar dat is andere koek dan een juridisch sluitende investering.

Zonder stedenbouwkundige vergunning, splitsingsakte of conformiteitsattesten kan je investering veranderen in een zure druif. Want dan ben je niet alleen eigenaar van een pand, maar ook van een juridisch kluwen dat je eerst moet ontwarren voor je verder kunt.

🍲 De soep wordt soms wél heet gegeten

Hoewel men zegt dat de soep nooit zo heet gegeten wordt als ze wordt opgediend, geldt dat niet altijd in vastgoed. Gemeenten kunnen sancties opleggen, verhuur verbieden of eisen dat het pand wordt teruggebracht naar zijn oorspronkelijke staat. En dan is het hele eieren eten: je zit met kosten, frustratie en een pand dat niet rendeert.

🧾 Checklist voor aankoop van een opbrengsteigendom als digestief

Om te vermijden dat je het zout in de pap niet gegund wordt, is het slim om een checklist te gebruiken.

🔍 Juridische structuur

– ✅ Stedenbouwkundige vergunning voor opsplitsing?
– ✅ Splitsingsakte of juridische kavels?
– ✅ Actieve VME (vereniging van mede-eigenaars)?
– ✅ Afzonderlijke verkoop juridisch onderbouwd?

📄 Documentatie per wooneenheid

– ✅ EPC per unit?
– ✅ Conformiteitsattest per unit?
– ✅ Elektrische keuring per unit?
– ✅ Individuele tellers?
– ✅ Kadastrale nummers per unit?

🔧 Vergunde verbouwingen

– ✅ Zijn verbouwingen vergund?
– ✅ Plannen of attesten beschikbaar?
– ✅ Indeling conform bestemmingsplan?

💶 Financieel & verhuur

– ✅ Zijn de units verhuurd? Huurovereenkomsten beschikbaar?
– ✅ Realistisch kadastraal inkomen?
– ✅ Geen lopende regularisaties?
– ✅ Verzekerd als opbrengsteigendom?

Zo voorkom je dat je voor een appel en een ei een pand koopt dat je later duur komt te staan.