Investeringen op leasegrond

Vastgoedinvesteringen

Om vastgoedinvesteringen betaalbaar te houden worden ze vaak gebouwd op grond in leasehold. De leasehouder heeft dan het volle genot van de grond, maar slechts voor een bepaalde tijd die volgens het contract varieert van 15 tot 99 jaar. Daarna kan eventueel het leasehold contract vernieuw worden. Een andere naam is erfpachtrecht. erfpachtrecht geeft de erfpachthouder het volle genot van een onroerend goed maar beperkt in de tijd. (Anders dan volle eigendom waardoor je het volle genot hebt van een eigendom maar dan onbeperkt in de tijd.) Erfpacht is geen nieuw begrip. Romeinen en Grieken gebruikten al erfpacht.

Wat houdt het volle genot – zij het beperkt in de tijd – van een onroerend goed in?

Met volle genot van een onroerend doe je wat je wil. D.w.z.:

Betekenis van “beperkt in de tijd”

Het goed is maar 15 tot 99 jaar eigendom van de erfpachthouder. Uitzondering is erfpachtgrond van de overheid die onbeperkt in de tijd van de erfpachthouder kan zijn, hoewel ook hier veelal voor 99 jaar gekozen wordt. Maar wat gebeurt er daarna? Voor de gebouwen die nog op het goed aanwezig zijn krijgt de erfpachthouder een vergoeding. De waarde van deze zaken wordt bepaald door de totale som die ervoor betaald wordt, namelijk het totaal van de jaarlijkse betalingen van het canon. De som van de waarde van de blote eigendom (BE) en die van het erfpachtrecht (EP) is gelijk aan de waarde van de volle eigendom (VE)(*).

(**) Kan ik een hypotheek krijgen voor een erfpachtwoning? Dat hangt af van de bank waarbij u een hypotheek wilt afsluiten en van de soort en duur van het erfpachtrecht. Sommige banken accepteren geen erfpacht als onderpand voor een hypotheek, omdat zij het risico te groot vinden dat het erfpachtrecht eindigt of dat de canon te hoog wordt. Andere banken stellen bepaalde eisen aan het erfpachtrecht, zoals een minimale looptijd, een maximale canonstijging of een mogelijkheid tot afkoop of omzetting. Het is daarom verstandig om u goed te informeren over de voorwaarden en mogelijkheden voordat u een erfpachtwoning koopt of verkoopt.

Wat is erfpacht?

Erfpacht is een vorm van grondgebruik waarbij de eigenaar van de grond (de erfverpachter) het recht om de grond te gebruiken (het erfpachtrecht) overdraagt aan een ander (de erfpachter) voor een bepaalde periode en tegen een bepaalde vergoeding (de canon). De erfpachter mag op de grond bouwen, verbouwen, tuinieren of andere activiteiten ondernemen, zolang hij zich houdt aan de voorwaarden die in de erfpachtovereenkomst zijn vastgelegd. Erfpacht is een zakelijk recht waarbij de erfpachter het recht heeft om de grond van iemand anders te gebruiken. De eigenaar van de grond wordt de erfverpachter genoemd. Erfpacht kan worden gevestigd voor een periode van 15 tot 99 jaar. Na afloop van deze periode kan de erfpacht worden verlengd of kan de grond weer terugkeren naar de eigenaar³.

Wat zijn voor- en nadelen voor de erfpachter?

Een voordeel voor de erfpachter is dat hij geen eigenaar hoeft te zijn van de grond om er gebruik van te maken. Dit kan voordelig zijn als de grondprijzen hoog zijn of als de erfpachter niet over voldoende kapitaal beschikt om de grond te kopen. Een ander voordeel is dat de erfpachter soms fiscaal kan profiteren van de aftrekbaarheid van de canon. Een nadeel voor de erfpachter is dat hij afhankelijk is van de erfverpachter voor het behoud van zijn erfpachtrecht. De erfverpachter kan bijvoorbeeld de canon verhogen, de voorwaarden wijzigen of het erfpachtrecht opzeggen als de erfpachter zich niet aan de afspraken houdt. Een ander nadeel is dat de erfpachter meestal minder zeggenschap heeft over de grond dan een eigenaar.

Hoe wordt de canon berekend?

De canon is meestal een percentage van de waarde van de grond op het moment dat het erfpachtrecht wordt verleend of verlengd. Dit percentage kan variëren afhankelijk van de locatie, de bestemming en de marktomstandigheden van de grond. De canon kan ook worden aangepast aan de inflatie of aan andere factoren die in de erfpachtovereenkomst zijn opgenomen. De canon kan jaarlijks, maandelijks of eenmalig worden betaald.

Wat is de gemiddelde canon? De canon is meestal een percentage van de waarde van de grond op het moment dat het erfpachtrecht wordt verleend of verlengd. Dit percentage kan variëren afhankelijk van de locatie, de bestemming en de marktomstandigheden van de grond. De canon kan ook worden aangepast aan de inflatie of aan andere factoren die in de erfpachtovereenkomst zijn opgenomen. De canon kan jaarlijks, maandelijks of eenmalig worden betaald. Het is moeilijk om een gemiddelde canon te geven, omdat deze per gemeente, per wijk en per woning kan verschillen. Volgens een artikel op LinkedIn betaalde een woningeigenaar in Amsterdam in 2023 € 4.460,25 per jaar aan canon voor een woning met een grondwaarde van € 191.201. Dit komt neer op een percentage van 2,33%. Volgens een rekenvoorbeeld van de Belastingdienst betaalt een woningeigenaar € 300 per jaar aan canon voor een woning met een WOZ-waarde van € 180.000. Dit komt neer op een percentage van 0,17%.

Hoe kan ik mijn erfpachtrecht omzetten naar eigendom? Om uw erfpachtrecht om te zetten naar eigendom, moet u eerst nagaan of dit mogelijk is volgens uw erfpachtvoorwaarden en of u daarvoor toestemming nodig heeft van uw erfverpachter. Dit kan bijvoorbeeld afhangen van het soort en de duur van uw erfpachtrecht, het gebruik van de grond en het gebouw, en of u al dan niet uw canon heeft afgekocht. Als u uw erfpachtrecht kunt omzetten naar eigendom, moet u vervolgens een koopsom betalen aan uw erfverpachter om het bloot eigendom te verwerven. Dit is het eigendom dat bij de erfverpachter is achtergebleven nadat het perceel in erfpacht is uitgegeven. De hoogte van deze koopsom hangt af van de waarde van de grond en eventueel andere factoren die in uw erfpachtvoorwaarden zijn bepaald. U kunt hiervoor eventueel een taxatie laten uitvoeren door een onafhankelijke deskundige. Als u het eens bent geworden over de koopsom, moet u deze vastleggen in een notariële koopovereenkomst en vervolgens in een notariële akte van levering. De notaris zorgt ook voor de inschrijving van de akte in het kadaster, waardoor u officieel eigenaar wordt van de grond. U moet ook rekening houden met de bijkomende kosten voor de omzetting, zoals de notariskosten, de kadastrale kosten, de overdrachtsbelasting en eventueel de kosten voor een (aanvullende) hypotheekakte. De omzetting van erfpacht naar eigendom kan per gemeente of per erfverpachter verschillen. Het is daarom verstandig om u goed te laten informeren en adviseren door een notaris voordat u deze stap zet.

Wat zijn voor- en nadelen voor de eigenaar van het gebouw?

Een voordeel voor de eigenaar van het gebouw is dat hij het gebouw kan verkopen zonder dat hij de grond hoeft te verkopen. Dit kan voordelig zijn als hij wil verhuizen of als hij wil investeren in een ander pand. Een ander voordeel is dat hij geen onderhoudskosten of belastingen hoeft te betalen voor de grond. Een nadeel voor de eigenaar van het gebouw is dat hij geen volledige zekerheid heeft over het voortbestaan van zijn erfpachtrecht. De erfverpachter kan bijvoorbeeld besluiten om het erfpachtrecht niet te verlengen of om het gebouw te onteigenen als dat in het algemeen belang is. Een ander nadeel is dat hij meestal meer betaalt voor het gebruik van de grond dan een eigenaar.

Wat gebeurt er na verloop van de periode van 15 tot 99 jaar?

Na afloop van de periode waarvoor het erfpachtrecht is verleend, kan het erfpachtrecht worden verlengd, beëindigd of omgezet. De mogelijkheden hangen af van wat er in de erfpachtovereenkomst is afgesproken en wat de wetgeving toelaat.

Bij verlenging van het erfpachtrecht:
Er moet meestal een nieuwe canon worden vastgesteld, die hoger of lager kan zijn dan de oude canon.

Bij beëindiging het erfpachtrecht:
De erfpachter moet de grond en eventueel het gebouw teruggeven aan de erfverpachter, tenzij hij een vergoeding krijgt voor zijn investeringen.

Bij omzetting van het erfpachtrecht:
De erfpachter wordt eigenaar van de grond en moet daarvoor een koopsom betalen aan de erfverpachter.

Wat is het verschil tussen erfpacht en huur? Een verschil tussen erfpacht en huur is dat bij erfpacht de erfpachter een zakelijk recht heeft op de grond, terwijl bij huur de huurder alleen een persoonlijk recht heeft om de grond te gebruiken. Dit betekent dat de erfpachter zijn erfpachtrecht kan overdragen, verhuren of belenen, terwijl de huurder dat niet kan zonder toestemming van de verhuurder. Een ander verschil is dat bij erfpacht de erfpachter meestal verantwoordelijk is voor het onderhoud en de verbetering van de grond en het gebouw, terwijl bij huur de verhuurder daarvoor zorgt. Een derde verschil is dat bij erfpacht de canon meestal voor een lange periode wordt vastgesteld, terwijl bij huur de huurprijs regelmatig kan worden aangepast.

Hoe kan ik een erfpachtrecht kopen? Een erfpachtrecht kan worden gekocht van de erfverpachter of van een andere erfpachter die zijn erfpachtrecht wil verkopen. De koop van een erfpachtrecht moet worden vastgelegd in een notariële akte en worden ingeschreven in het kadaster. De koper moet ook de canon betalen aan de erfverpachter, tenzij het erfpachtrecht is afgekocht of omgezet. De koper moet zich ook houden aan de voorwaarden die gelden voor het erfpachtrecht.

Voor- en nadelen voor de erfpachter zijn dat hij minder uitgeeft of leent bij de aankoop zelf. Hij betaalt immers geen grote som voor z’n grondaandeel, maar jaarlijks slechts een canon¹. De erfpachtcanon kan echter stijgen, waardoor er een periode komt waarin je niet weet wat je per maand of per jaar gaat betalen². Erfpacht is overdraagbaar aan je kinderen en je mag de woning die je pacht (gedeeltelijk) verhuren wat zorgt voor een hoger rendement³.

Nadelen voor de erfpachter zijn dat hij nooit eigenaar wordt van de grond en dat het eerder geschikt is voor een tweede woning dan voor een gezinswoning. Niet elk pand op de markt is beschikbaar voor erfpacht³⁵.

Voor de eigenaar van het gebouw is het voordeel dat hij inkomsten heeft uit de erfpachtcanon. Het nadeel is dat hij geen eigenaar meer is van de grond en dat hij niet meer vrij is om te doen wat hij wil met zijn eigendom¹⁴.

Voor- en nadelen voor de erfpachter – KMO insider
Vastgoed kopen met erfpacht
Voor en nadelen van erfpacht – Van Overbeek Makelaars
wat is erfpacht? | Zimmo
Erfpacht: de voordelen en de nadelen – Unibricks

Voorbeelden van erfpacht

• Bekijk Panden op Zimmo op grond in erfpacht
• Vastgoedproject Unest: investeer in studentenkoten

---